Investeringar i Komplementbostäder: Vanliga Misstag och Råd från Experten

Ett välplacerat och korrekt byggt komplementhus kan bli en stabil investering för villaägare. Den nya bygglovsreformen som trädde i kraft den 1 december 2025 har ytterligare sänkt trösklarna för byggande. Trots detta är det många attefallshus som misslyckas med att generera avkastning. Björn Sundvall, vd på MAX Smart Living AB, har lång erfarenhet av byggbranschen och ser ett återkommande problem.

”Många tar alldeles för lätt på det,” säger hon. Att påbörja ett byggprojekt har aldrig varit enklare, då anmälningsplikten för komplementbyggnader har slopats. Det innebär att byggandet kan starta omedelbart, utan att vänta på ett kommunalt tillstånd. Reglerna tillåter byggnader upp till 50 kvadratmeter utanför detaljplanerat område.

Trots att termen attefallshus har ersatts av komplementbyggnad, använder de flesta fortfarande det gamla begreppet. För den som ser byggnaden som en investeringsmöjlighet kan uthyrning av en komplementbostad vara lönsam. Det handlar bland annat om att öka kassaflödet och fastighetens värde.

Kostnaderna för att bygga ett fullt utrustat attefallshus varierar mellan 800 000 och 1 500 000 kronor. Månadshyrorna ligger ofta mellan 6 000 och 15 000 kronor, beroende på efterfrågan i området. Skattereglerna gör det också attraktivt att hyra ut, då mycket av hyresintäkten kan vara skattefri, vilket ökar avkastningen.

Marknadsanalyser visar att nettoavkastningen kan variera mellan fem och 15 procent, men för att uppnå detta krävs att huset är fullt beboeligt och kan hyras ut. Här menar Sundvall att många gör fel.

Han säger: ”Det vanligaste misstaget är dålig planering. Många tar lite för lätt på det.” Det är avgörande att alla moment är klara innan man beställer huset. Försenade tekniska installationer kan leda till ökade kostnader.

En uthyrningsbostad kräver ett fungerande kök och badrum, vilket gör att planeringen av grund och installationer måste vara färdigställd innan byggstart. Ju fler sängplatser som erbjuds, desto högre hyra kan fastigheten generera.

Sundvall betonar att ett attefallshus med bra planlösning är mer värdefullt än ett stort hus med dålig layout. ”Du kan ha ett hur stort hus, men är det dåligt planerat känns det mindre än ett litet hus med en genomtänkt planlösning,” säger hon. Många köpare inser att de inte behöver större när de ser bättre alternativ.

Företagets nya konstruktion ger mer användbar yta genom att tänka i tre dimensioner, vilket kan öka den effektiva ytan med upp till 45 procent. Kvaliteten och tillverkningen av husen är också av största vikt. Sundvall rekommenderar att även erfarna självbyggare anlitar hantverkare för att säkerställa ett vädertätt hus.

Björn Sundvall avråder från vissa lösningar, såsom kryploft och trånga kök, som kan inverka negativt på hyresgästers trivsel och husets avkastning. ”Det är bara s..t, rent ut sagt,” säger hon. Rätt sängplatser och funktioner är avgörande för att attrahera hyresgäster och maximera avkastning.

Med över 50 års erfarenhet ifrågasätter Sundvall traditionella byggmetoder och fokuserar på effektiva lösningar. MAX Smart Living fokuserar på compact living och strävar efter att minimera resursslöseri. För investerare innebär detta att den bästa affären handlar om den faktiskt attraktiva bostaden snarare än den som ser bra ut på bild.

Fakta: Komplementbostäder som investering

Vad det är: En komplementbostad på den egna tomten. Regler från 1 december 2025 har slopat anmälningsplikten för byggnaden, vilket möjliggör omedelbart byggande. Tekniska installationer kräver dock fortfarande anmälan.

Kostnader: Totalkostnaden för ett inflyttningsklart hus ligger på mellan 800 000 och 1 500 000 kronor. Hyresnivåerna varierar mellan 5 000 och 15 000 kronor. Nettoavkastningen ligger vanligtvis mellan fem och 15 procent. Schablonavdraget gör att stor del av hyresintäkten är skattefri.

Sundvalls tre tumregler: Planera hela bygget, prioritera fullvärdiga funktioner och satsa på riktiga sängplatser med ståhöjd, inte kryploft.